마지막 기회가 될 용산 소액 투자 알려드립니다 [루센트블록 허세영 대표]

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8월 11일 ~ 8월 21일

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부동산 읽어주는 남자 : [나의 첫 건물 투자, 소유]
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dd : 건물 자체에 가치는 엄청 높아보이네요. 감사합니다!
케이난 : 주변 거래시세보다 싸긴 싸네요. 결국 나중에 부동산을 팔아서 시세차익을 챙겨주는 것 같은데, 안정적인 배당이 강점인 리츠와는 또다른 강점이 있어보이네요.
빛돌이 : 저렴한 금액으로 구매한 자산을 상장하는거라는게 관심 생기네요
한량 : 감사합니다

2023년 용산에서 가장 뜨겁게 될 재개발 지역은?_박일권의 부자나침반 (20220804)

# 2023년 용산에서 가장 뜨겁게 될 재개발 지역은?

#용산 #재개발 #청파동 #서울역 #GTX #경부선 #민족공원 #역세권 #시세차익 #부동산

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킹남마스터 : 청파 3구역은 무슨.. 말도 안되는 소리 주절주절 속지마세요
성공시대 : 고금리 시대-재개발 재건축은 No (이하 재개축) 아무도 추진 못하고 분양도 불가. 올스톱

- 지금 재개발 재건축을 추천하는 채널은 진짜 빨리 거르세요
신사임당 굿 채널

- 건축 자재비 인상은 모든 건축 사업 중단으로

자재비, 유류비, 인건비 상승은 재개축 진행 모두 멈출수 밖에

조합원도 자기부담금 큰폭 증가 - 최근 20프로 정도 상승 하였고요

오로지 서울은 신규 분양 물건도 없고,
재건축도 모두 미루고, 결국 공급부족은 가격 향후 상승 압박 강력

- 재개축 투자는 당분간 절대 피해야. 입주 시점이 늦어져도 초고금리 금융비용만 발생. 건축비도 급상승

- 분상제 풀어 분양가를 인상하면 주변 가격도 다시 들썩, 대규모 이주는 전월세 가격에 기름을 붓는 꼴. 복합적으로 사업이 미뤄져

- 12월부터 이주비는 불법. 그러면 조합원들이 추진 절대 못해

재건축 연한 40년 이상만
재개발-건축 이제 당분간 돈 안됨.
고액 프리미엄 절대 NO
지방은 재개발 더 불리. 추진 못함

가장중요
재건축 재개발은 자기 부담금이 확정 후, 입주 직전 초저가 매수 해야 더 저렴. 이제 절대 조합원 되지 말자.

- 최근 자재비 인상으로 발생된 건설사 손해비용 신규 사업지에 그대로 반영

- 재건축이 늦어질수록 서울은 신규 공급이 없어 물량 부족으로 가격 상승은 계속 이어져 4년간 서울 중심은 떨어질 이유 없음. 반등시 큰 호재

- 재건축 초과이익 환수제도도 폐지해야- 양도세 계산시 포함 되지도 않아. - 이게 살아 있는데 어떻게 돈이 되나요? 재건축 쳐다도 보지 말자

-24년 4월10. 국회 의원 선거 후 부동산 가격의 대변화. 한쪽 대패

- 서울도 고금리 고물가 – 미분양 발생으로 재개축도 미뤄. 건설사도 포기

- 위와 같은 상황으로 서울 중심부의 신축 아파트 가격은 폭락은 면해. 오히려 가격 매우 안정 박스권. 현재는 초급매물만 부분 소화중 . 반등 준비해야


@ 구축과 빌라의 향방 - 대폭락 수순

빌라, 20년 넘은 APT는 절대 NO
빌라는 월세로 거주= 깡통전세 위험
결국 빌라, 오피스텔, 주상복합은 가장 먼저 거래 감소와 대폭락으로 이어져
오피스텔과 주상복합도 절대 매수 금지

중대형 빌딩도 하락수순으로

- 20년뒤 세상이 어떻게 변할줄 알고. 재건축, 재개발을 기다려?
인구감소, 고금리 유지, 인플레

20년 넘은 아파트는 감가, 하락으로 이어져
20년 뒤에 수도권, 지방에서 재건축이 의미가 없어질수도 있슴. 인구 감소

즉, 중요한 것은 재개발, 재건축 기대감도 사라져 당분간 돈 안됨. 현재 아무도 재개발 쳐다도 안봄

그리고 빌라는 그냥 월세 사는 곳으로 인식해야


@ 분양가 상한제

- 정부는 건설사 요구에 분상제 부분 풀어 재건축 활성화를 해야 하지만 폭락시대라 매우 어려워

신규분양 아파트 가격 상승은 주변 아파트 가격 상승으로 번질수

- 분상제를 풀어 준다는것은 일반분양가, 조합원 분담금도 큰폭 상승 -> 분상제는 부분 규제속에서 풀어줄듯. 하지만 이번에 결국 못 풀었지요

- 분상제를 풀면 일반 분양가가 올라서 조합원 분양가가 내려 간다는 것 개소리, 조합원 부담금 큰 폭 인상 됨. 최근에도 20프로 정도 상승

솔직히 건설사 우위의 시장 구조 .
분상제 풀면 건축비만 대거 인상 됨
미분양 시대라 대부분 조합원 부담액만 늘어남.

- 그리고.. 아파트 리모델링 절대 안됨. 특히 분당. 용적률 상향에 재건축만 정답인데.. 분양이 안되면 건설사가 달려들지도 못해.. 그래서 당분간 아무도 진행 못해

@ 이제 월세대란. 월세의 시대로

다주택자의 매도와 실거주는 전월세 수 감소. 월세는 고금리에 급등- 악순환 반복.

다주택자는 취득세가 높아서 재구매 불가.

종부세 합산은 똘똘한 2-3채 시대로
4채 이상 다주택은 나중에 줄초상


결국 임대 사업자 역할 중요성 -> 더 소진 되기전에 서울에 관점을 두고 빨리 풀어 주임사 양성해야 함

서울이 가장 불안정
서울 중심부 안에 중산층 30평대 전월세가 가장 절실. 수도권 외곽으로 빠져나가 사회적 비용만 증가. 출퇴근 혼잡 피곤한 사회상. 불안

- 금리인상은 즉시 월세 폭등으로
- 전세대출 금리도 대폭 인상
- 종부세 부담액도 바로 월세에 전가

그래서 월세 증가와 그 폭이 지속 상승. 서울은 4-5년간 공급까지 절대 부족

고금리, 미분양, 자재값 인상은 재건축 올스톱.

지방은 매매가 보다 훨 높은 전세가격 발생 -> 그래도 안사. 못사

- 전월세 대체율
1억당 35만원-> 1억당 50~60만원 으로 급상승 중. 고금리 역할

결국 전세 난민 -> 아파트 대출이 안돼 매수불가 -> 월세로 이사

- 결국 빌라 및 오피스텔로 옮겨타는데 빌라, 오피스텔 매수 절대 금지. 평생 쪽박의 지름길. - 최상의 1주택 권리 포기 한 것 . 제발 빌라 좀 사지 말자

- 주임사하는 전월세 가격을 안정화시키는 가장 중요한 지위군, 종부세가 폐지 되어야 월세 폭등을 막을 수 있어

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@깡통전세에서 살아남으려면

가정의 붕괴로 이어지는 깡통 전세 사기

아파트는 보증금은 50% 이하로 나머지는 꼭 월세로

구축 빌라 오피스텔은 보증금은 40% 이하
법인이 소유자이면 전세 거래 금지

법인은 보증금의 30% 이상 받을 수 없도록 법으로 강제해야

전세 보증금은 당신의 전재산
어떤법도 보장을 해 주는것도 없어

장기적 초급매 있으면 즉시 매수
서울 집값은 결국 반드시 오릅니다

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@ 실수요자, 투자자 들의 대처.

절대 서울에서만, 강남 언저리에서 입주 한지 10년 안된 새아파트에서 똘똘한 1채를 구매할 것 .. 취득세 중과는 살아 있다.. 지방은 무조건 폭락에 대비해야

아파트 8대 메이커에서만 . 최소 세대수 800세대 이상에서만
대기업 상표 아니면 상승력 제로

5백세대 이하는 경쟁력 절대 없고 가격 상승도 제한적 . 모아주택도 마찬가지

- 지방은 실거주도 일단 전월세로만.
신축 아파트에 초급매만 매수. 전세가 비율이 70프로 넘는 곳, 교통 학군이 필수

@ 투자가치가 높은 평형은 ?

아파트 소형평형은 현재 공급이 너무 많고 대체재가 (빌라 원룸 생주 오피스텔) 너무 많음. 25평형 이하는 절대 제발 매수 금지 . 거래만 많지 실속 없음

중대형 평형(32- 47평) 위주로 공략.

단, 50평 이상은 절대 거래 안됨

@ 인구수 지속적 하락 매우심각

인구의 지속적인 하락은 이 부분만 일본과 비슷하게 진행중

수도권 외곽, 외진 곳 과 지방 아파트 가격은 계속 대폭락만. 이후 반등도 불가. 이번 계기로 지방은 계속 하락만 가속됨

즉, 지방 아파트 투자는 절대 금물
중소도시는 일자리 없는곳 절대금지

1인 가구 증가는 - 소형 원룸 빌라 거주가 대다수. 주택 구매력 낮음

소액투자 가치가 있다? - 절대 없다. 종부세는 이제 다시 합산으로만. 다시 소액투자는 절대 불필요 시대
서울에 똘똘한 1-2채만

농촌주택도 폭락 및 거래불가 수순으로
농가주택 3억이하도 1가구 2주택 경우만 혜택 . 매도시 먼저 팔아야. 절대 삼가

향후 3년간 공급이 많은 곳은 절대 투자 하지 말 것 . 대구사태. 인천 일대 고금리 직격탄. 대폭락 수순.

- 서울 어린이집도 아이들이 없어 폐업중. 5~10년후 수도권 외곽부터 집 남아돌아 . 일본식 베드타운과 빈집 형성 됨.

수도권 외곽과 3기 신도시 실패. 다시 서울로 회귀 . 지방 소도시는 급락

일시적 서울서 밀려난 수도권 중산층들 서울로 회기는 당연
시간은 돈. 교육 문화 환경등

서울만 인구가 안정적으로 유지
수도권 외곽, 중소도시는 지속적인 하락 만 가속.


@ 부동산에서의 서울의 범위

- 부동산 시각에서 길음 뉴타운 북쪽과 신도림 남쪽은 서울이 아님.

- 여의도, 목동까지 포함

위 범위에서 반등이 일어남
지방과 격차 더 벌어지는 것은 당연

- 기타 수도권으로 분류

빚으로 공부 하고, 빚을내 일하고, 빚으로 집을 사고 생활한다. 이대로 괜찮은 걸까? (KBS 20131011 방송)

KBS 파노라마 '가계부채 1000조, 빚 권하는 사회'

가계 빚이 1000조에 육박했다.
부채로 어려움을 겪고 있는 가구의 평균 빚은 8000만원. 그야말로 부채 사회다.
빚으로 공부 하고, 빚을내 일하고, 빚으로 집을 사고 생활한다.
우리 모두의 이야기다.
우리는 왜 빚을 지게 되었을까?
이대로 괜찮은 걸까?
경제 위기 때마다 대출의 문턱을 낮춰온 정부,
소득증가율보다 부채증가율이 더 높은 저소득 고비용 사회 구조와 미약한 사회 복지 제도 속에서 개인은 필요한 비용을 빚으로 감당했다. 전문가들은 가계부채발 위기를 경고한다.

■ 참사를 부른 과도한 대출
국제도시로의 부상이 기대되던 용산 국제업무지구 개발지역, 서울시 서부이촌동. 제작진이 찾아간 초대형 프로젝트 현장은 공허했다.
주민들이 재개발 이후에 오를 집값과 약속된 보상금 이야기를 들을 때는, 당장 빚을 지는 것은 합리적으로 보였다. ‘서부이촌동에 사시는 것만으로도 이미 대한민국 1%이십니다!’ 주민들이 간직해온 홍보물에 그려진 장밋빛 미래는 감언이설로 결론이 났다. 빚더미에 오른 주민들에게 내놓은 서울시의 대책은 대출의 문턱을 낮춰주는 것이었다. 6년을 빚으로 버텼고, 그렇게 해서 부채 가구당 평균 빚이 3억6천만이 된 동네. 서부이촌동의 현주소다. 과도하게 진 빚은 빛바랜 청구서가 되어 쌓여있다... 이대로 괜찮을까?
부동산 활황기였던 2008년. 최호상(가명)씨는 57평의 새 아파트를 분양 받았다. 10년 전에 장만한 ‘내 집’이 사업상 필요자금을 조달하는데 큰 담보가 되었기에 좀 더 큰 집을 보유하고자 한 것. 부동산 경기가 꼭짓점에 달했던 그때, 건설사들은 분양가의 5% 하다못해 천 만원만 들고 와도 분양을 내줬다. 은행은 아직 지어지지도 않은 집을 담보로 중도금 대출을 해줬다. 그러나 2008년을 끝으로 부동산 가격이 하락하고, 업친 데 덮친 격으로 건설 시행사는 부도를 맞는다. 만져보지도 못한 돈을 부채로 떠안게 된 최호상 씨.(가명) 결국 담보로 있던 집이 경매로 넘어가는데..

■ 살기 위해 시작한 대출인생
경남 진주에서 동네 마트를 운영하던 임승용 씨. 주변에 대형 마트들이 들어오면서 매출이 떨어지자 돌파구로 가맹점 마트를 선택했다. 사업자금을 마련하기 위해 창업대출을 받았지만 새 마트가 자리 잡기까지 대출금 상환이 일부 연체되면서 마트 수입은 압류되고 17년 동안 살던 집은 경매에 넘어가게 됐다. 영세자영업자들은 빚 없이는 사업을 할 수는 없는 걸까
화물차 운전기사, 고정기 씨. 하루 17시간 동안 운전대를 잡는다. 일을 하려면 수억 원대의 수입차와 장비를 자비로 구입해야 한다. 6-7년 동안 열심히 벌면 차 값이 얼추 상환되지만 그때부터 차량은 온갖 수리, 노후화로 ‘돈 먹는 하마’가 된다. 그러다 새 차를 살 때는 또 다시 대출. 이 뿐만이 아니다. 인천-부산 한 번 왕복하는데 기름 값만 50여만원. 신용카드 없이는 운행 자체가 불가능하다. 생활비보다 카드 값과 할부금을 우선해서 메워야 하는 대출인생, 어디서부터 잘못된 걸까.

■ 숨만 쉬어도 빚
2013년 현재 300만명 대학생 중 73만명, 네 명 중 한명이 학자금 대출을 받고 있다. 대부업을 이용하는 수까지 합산하면 대출금액은 훨씬 많아진다. 집안 형편 때문에 전액 장학금을 받고 생활비는 아르바이트로 벌겠다는 결심으로 수능성적보다 낮은 수준의 학교에 입학한 이영훈씨. (가명) 그러나 한 번 성적 장학금에 실패하자 대출인생이 시작됐다. 학자금과 생활자금을 대출하고 그 이자상환을 위해 월 80만원의 아르바이트를 하며 학업을 병행하고 있다. 뉴스에 보도되는 잠재적 신용 불량자중 한명이 본인이라는 생각에 암담한 표정을 숨기지 못한다. 정식으로 취업하거나 돈을 벌기 전부터 채무자가 된 대학생들. 대출인생으로 예고된 미래. 대학생들, 이대로 괜찮을까?
한 대학에서 만난 청소 노동자 김순자 씨. 남편이 죽은 뒤 뒤늦게 생활전선에 뛰어들어 10년간 쉼 없이 일했다. 하지만, 가계 사정은 마이너스. 김순자 씨가 청소해 받는 수당은 시간당 4900원. 한 달 월급으로는 105만원이다. 대학생인 남매를 키우기에는 턱없는 소득이다. 특히, 의료비 등 갑작스런 예상외의 지출이 발생할 때는 빚을 질 수밖에 없다고 하는데.. 그렇게 쌓인 부채가 2000여만원. 열심히 일해도 빚지는 사회, 이대로 괜찮을까?

■ 두 얼굴의 빚
급히 필요해진 1천만원의 사업 자금을 채우기 위해 잠시만 쓰자는 생각으로 사채를 얻은 김지선 씨(가명). 미혼에 아무런 담보도 없는 지선씨에게 은행의 문턱은 너무도 높았기에 전화 한통이면 돈 빌려주는 사금융의 문을 두드릴 수밖에 없었다. 돈 만원이 생기면 바로 빚 갚는데 쓸 만큼, 상환 의지가 컸지만 지선 씨가 감당해야하는 이자 규모는 상상을 초월하는 수준이었다. 원금 500만원이 1억의 채무로 불어난 건 순식간. 아무리 벌고 갚아도 채무는 점점 늘어나기만 한다. 자산이 없고 소득이 적은 계층의 현실..이대로 괜찮을까?

#부채 #빚 #가계부채
쿠우 : 먹고살기위해 빚을졌다면 공감은 가지만 집으로 돈놀이할려고 빚진사람은 공감을 할수가없네..
로잉드 : 이야... 이거 완전 데쟈뷰인데??? 이 다큐를 지금 시점에서 올려주는 이유가 있다 ㅎㅎㅎ
김용덕 : 너무 쉬운 삶을 선택한 자신이다.
탓하는 삶 누리지 말자.
法轮. : 모든 투자는 본인이 선택한거고 본인이 책임져야한다...돈에는 감정이 없다...
서만억 : 한탕주의에 젖었던 개인의 문제도 지적되어야 합니다...

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